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原文链接：https://www.wired.com/story/backchannel-how-artificial-intelligence-changed-zillow/
原文作者：Steven Levy
对房地产应用 Zillow 来说，今年将不会是标志性的一年。首席执行官 Jeremy Wacksman 本周在与我们的谈话中表示：“我们将房地产市场描述为在底部徘徊。” 去年对房地产市场来说是惨淡的一年，他预计 2026 年情况只会略有改善。（如果 1 月份 创纪录的销售额下降可以作为指征，那么这种预期甚至可能过于乐观。）Wacksman 说：“理解这件事的方式是，去年售出了 410 万套现有住房——正常市场是 550 万到 600 万套。”他赶忙补充说，Zillow 自身的表现优于整个房地产行业。尽管如此，其估值仅为 2021 年峰值的三分之一。在我们交谈几小时后，Wacksman 宣布 Zillow 上个季度的收益有所增长。尽管如此，Zillow 的股价在第二天还是下跌了近 5 个百分点。
Wacksman 确实看到了一个亮点——人工智能（AI）。像世界上所有其他公司一样，生成式 AI 也给 Zillow 的业务带来了机遇和风险。Wacksman 更愿意关注积极的一面。“我们认为 AI 实际上是一种 配料 而非 威胁，”他在财报电话会议上说。“在过去几年里，大型语言模型（LLM） 的革命真正让我们所有人都看到了什么是可能的，”他告诉我。Zillow 正在将 AI 整合到其业务的各个方面，从展示房屋的方式到让中介人员自动化其工作流程。Wacksman 惊叹于有了生成式 AI，你就可以搜索“在孩子新学校附近、带围栏院子、月租低于 3000 美元的房屋”。另一方面，他的客户可能会在 OpenAI 和谷歌运营的聊天机器人上进行相同的查询，而 Wacksman 必须想办法让他们的下一步行动是跳转到 Zillow。
在其 20 年的历史中——Zillow 本周庆祝了周年纪念日——该公司一直在使用 AI。Wacksman 于 2009 年加入公司，并于 2024 年成为首席执行官，他指出，机器学习是那些实时评估房屋价值的“Zestimates”（Zillow 估价）背后的引擎。“Zestimates” 成为了一个病毒式传播的热门话题，这使得该应用变得不可抗拒，而像 Zillow Gone Wild 这样的网站——它也是 HGTV 网络上的一个电视节目——更是围绕突出展示最有趣或最奇特的房源而建立起了业务。
最近，Zillow 花费了数十亿美元积极追求新技术。一项持续的努力是提升待售房屋的展示效果。一项名为 SkyTour 的功能使用了一种名为“高斯溅射”（Gaussian Splatting）的 AI 技术，将无人机镜头转换为房产的 3D 渲染图。（我喜欢输入“Gassian Splatting”这个词，并且不敢相信还没有独立乐队采用它。）AI 还驱动着 Zillow Showcase 组件中的一个功能，称为 虚拟布景（Virtual Staging），它为房屋提供实际上不存在的家具。这里存在一个风险之地：一旦你放弃了真实照片的真实性，就会出现一个问题，即你所看到的是否是房产的可靠表征。Wacksman 说：“重要的是买卖双方都了解虚拟布景和照片现实之间的界限。”“虚拟布景的图像必须清晰地带有水印并进行披露。”他说他对有执照的专业人士会遵守规则很有信心，但他表示，随着 AI 变得越来越主流，“我们必须发展这些规则”。
目前，Zillow 估计只有个位数的百分比的用户会利用这些花哨的展示功能。尤其令人失望的是一项名为 Zillow Immerse 的尝试，它在 Apple Vision Pro 上运行。Zillow 在 2024 年 2 月推出时称其为“家庭看房的未来”。请注意，它并没有声称是近未来。Wacksman 谈到苹果公司表现不佳的创新时说：“这个平台尚未实现广泛的消费者普及。”“我确实认为 VR 和 AR 最终会到来。”
Zillow 在利用 AI 提高自身工作效率方面更为稳固。“它正在帮助我们把工作做得更好，”Wacksman 说，他补充说，程序员正在生成更多的代码，客户支持任务已实现自动化，设计团队缩短了实施新产品的时间表。因此，他说，Zillow 能够将员工人数保持在“相对稳定”的水平。（Zillow 最近 裁减了一些工作岗位，但 Wacksman 表示，这涉及到“少数几位没有达到绩效标准的员工”。）
然而，Zillow 业务的核心在于搜索房屋，而这正是该公司可能面临风险的地方。Zillow 及其竞争对手面临的问题是，房地产上市信息通常是公开信息。（我不会深入探讨持续的复杂诉讼——包括 Zillow 卷入其中的诉讼——关于私密房源的处理方式。）Zillow 很难在竞争对手中保持领先地位。但是，随着用户越来越多地将聊天机器人用作各种信息的前端，它必须担心客户绕过其应用程序，直接转向大型 LLM。
Zillow 为应对这一潜在转变而采取了行动，成为首批与 OpenAI 平台集成的第三方平台之一。但是，当我使用聊天机器人查看马萨诸塞州西部一个城镇待售房屋时，经过几次尝试，它才弹出一个激活 Zillow 应用的链接。如果没有激活，待售房屋的链接似乎是随机地分布在 Zillow 和竞争对手 Homes.com、Realtor.com 等之间。OpenAI 对其新获得的力量将如何使用保持谨慎：“现在还很早，我们仍在不断学习，”发言人 Niko Felix 谈到该公司如何处理其应用时说道。这和说“我们的开发人员 100% 确定我们永远不会与他们竞争”的感觉可不太一样。
对 Zillow 来说更可怕的是，最大的超级计算巨头——谷歌——最近的举动。谷歌与一家名为 HouseCanary 的房地产分析公司合作，在几个城市试验将房屋列表与其房地产经纪人广告一起显示在搜索结果中。点击链接，谷歌会展示其自己类似 Zillow 的布景，并附带有关平方英尺和照片库等关键信息——以及一个安排与在谷歌上投放广告的房地产经纪人看房的链接。谷歌发言人表示，这是对其现有房地产经纪人广告的扩展，增加了新的信息以使其更有帮助。如果测试成功，很容易想象谷歌有一天可能会将相同的数据引入 Gemini 等 AI 产品。（谷歌确实表示该实验没有涉及 Gemini，目前 AI 模型上没有运行任何广告。）可以预见，谷歌的实验导致 Zillow 的股价再次下跌。这也引发了猜测，认为 谷歌可能会收购 Zillow。
Wacksman 对这家价值近 4 万亿美元的庞然大物觊觎他的业务表现得异常乐观，他将谷歌的实验视为该公司获取更多关注并增加广告收入的另一种方式。“当然，他们可能会攫取一些额外的边际广告收入，”他说。“但是当买家和卖家想要找到一个用于交易的房地产网站时，他们会找到我们，这就是为什么我们的大部分流量是直接访问我们。一旦你想观看虚拟看房，一旦你想获得预先批准，一旦你想开始与房地产经纪人发消息，你就真的需要一个非常深入的集成体验。”
Wacksman 认为，即使在 AI 驱动的时代，基于其与当地房地产经纪人机构的合作关系，其人性化服务仍将保持 Zillow 在未来 20 年的活力。“理想情况下，我们将帮助您使用 Zillow 应用程序完成房地产交易中的所有事宜，”他解释道。这一评估可能低估了正在发生的变化程度。也许 AI 代理不会取代真人房地产经纪人。但似乎很可能，应用程序范式——即 Zillow 所建立的根基——最终将被某种全知全能的以 AI 为中心的超级万事通所取代，而这很可能由谷歌等企业巨头提供动力。Zillow 等服务如何在这种范式中找到自己的位置，远不确定。目前，Wacksman 最理想的结果更为平淡：“也许我们会让更多的人真正重新开始搬家，”他说。
这是 Steven Levy 的 Backchannel 通讯 的一期。请在此处阅读之前的通讯。
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